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& ACTUS IMMOBILIERES
Investissement locatif : ce qu’il faut savoir pour réussir son placement
Quel niveau de revenu pour investir dans l’immobilier locatif ?
D’une manière générale, il n’y a pas de niveau de revenu spécifique requis pour investir dans l’immobilier locatif. Toutefois, il est important de tenir compte de votre situation financière globale et de votre capacité à assumer les coûts liés à l’achat et à la gestion d’un bien immobilier. Il faut également prendre en compte l’évolution du taux des crédits immobiliers ainsi que du taux d’usure pour être certain de sa capacité d’endettement.
En quoi consiste l’investissement locatif ?
L’investissement locatif permet à tout acheteur, célibataire ou en couple, d’acquérir un bien immobilier afin d’en tirer des revenus via la mise en location. Il s’agit du placement financier préféré des Français. Tous les types de biens sont concernés, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, allant même jusqu’aux biens à usage commercial ou touristique.
L’achat d’un bien dépend ainsi des différents programmes proposés dans le neuf et l’ancien sur le parc immobilier français.
Si vous souhaitez investir dans le neuf, vous pourrez alors choisir entre :
- Le dispositif Pinel : taux 2023 ou Pinel +
- Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
- La nue-propriété
Comment calculer son rendement locatif ?
Le rendement locatif représente le ratio entre l’investissement engagé et la somme des loyers perçus, qui s’exprime en pourcentage. Il s’agit d’un indicateur majeur pour évaluer la pertinence de son placement immobilier. À ne pas confondre avec la rentabilité locative, qui calcule le rendement sur l’ensemble de la période de mise en location, en tenant également en compte la sortie de l’investisseur avec une potentielle plus-value.
Le calcul du rendement locatif est sur la base du prix d’achat du bien, en comptabilisant la somme annuelle des loyers perçus avec la globalité des charges locatives incombées au propriétaire. En fonction du calcul, vous pouvez calculer soit le rendement brut ou bien le rendement net. Le rendement brut représente le montant annuel du loyer divisé par le prix de revient, le résultat est multiplié par 100. Cet indicateur exclut les diverses obligations du propriétaire, comme les charges locatives ou la fiscalité.
En plus de ce calcul, il faut également surveiller d’autres indicateurs comme l’évolution du marché local, le potentiel de revalorisation, la vacance locative ou encore la fiscalité appliquée afin d’avoir une vision globale sur son investissement locatif. Il faut également tenir compte les nouvelles législations qui rentrent en vigueur au fur et à mesure, comme les plafonds de loyers dans les centres des grandes métropoles qui limitent les revenus.
Le prix de revient rassemble les divers frais liés à l’acquisition : frais de notaires, frais bancaires ou encore frais d’agence. Pour obtenir le rendement locatif net, celui qui indiquera réellement la valeur de l’investissement, le propriétaire doit inclure dans son calcul les différentes dépenses en lien avec la mise en location. On parle dès lors de cashflow immobilier.
Cela comprend :
- La taxe foncière
- Les dépenses liées aux travaux et à l’entretien du bien
- Les frais de garantie de loyers impayés
- Les charges non récupérables sur le locataire
Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?
Ce placement immobilier offre des points d’entrée relativement peu coûteux, ce qui le rend accessible au plus grand nombre de ménages aux divers revenus. Contrairement à des placements financiers plus risqués comme les parts d’entreprises cotées en bourse, investir dans la pierre reste une solution sûre pour quiconque souhaite des revenus stables.
Aussi, ce placement facilite la constitution d’un patrimoine, financé en partie par le crédit immobilier. En effet, les loyers perçus par les propriétaires peuvent servir à rembourser les mensualités ou bien constituer un apport pour l’achat d’un autre bien.
De plus, bien que la conjoncture actuelle ne soit pas totalement propice à l’acquisition immobilière, le secteur du logement reste l’un des plus dynamiques en France. Le besoin de logements n’a jamais été aussi fort et la tension locative se fait ressentir dans les principales zones du territoire du fait de leur manque sur le marché.
DPE et Audit Énergétique
Quelles sont les différences, quels logements sont concernés ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique, et l’audit énergétique ont un fonctionnement proche et des rôles similaires.
En effet, ils ont pour vocation d’aider les futurs acquéreurs ou locataires à différencier et comparer les biens immobiliers, notamment en fonction de leurs performances énergétiques.
Les deux donnent lieu à des rapports réalisés à la suite d’une visite au sein du bien immobilier. Ces analyses se focalisent particulièrement sur les tous les éléments ayant trait aux dépenses énergétiques.
L’audit est une étude plus poussée et plus complète que le DPE.
Le DPE
La mise en vente d'un logement doit être accompagnée depuis 2006 d'un diagnostic de performance énergétique, qui évalue sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.
En fonction du résultat, ce logement est classé de A à G.
L'audit énergétique
Comparé au DPE, l’audit énergétique est un support qui permet aux propriétaires et acquéreurs de connaître les travaux à engager pour la rénovation afin de faire des économies d’énergie. Très détaillé, l’audit contient également un planning des travaux à réaliser sur le court, moyen ou long terme. Il présente ainsi des coûts chiffrés pour ces dépenses, ainsi que les diverses subventions qu’il est possible de se voir octroyer.
Obligations
Depuis le 1er Avril 2023, l'audit est obligatoire pour la vente d'un bien classé F et G par le DPE.
Les travaux mentionnés dans l'audit ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l'acquéreur doit être informé de leur nature. DPE et Audit Energétique ont une durée de validité de 10 ans.
Quels travaux effectuer quand on vend un bien immobilier ?
Home-staging, ménage, petits ou gros travaux : voici quelques conseils sur les aménagements à effectuer avant de mettre en vente un bien immobilier.
Le ménage : une étape indispensable
Dans un marché très concurrentiel, les biens immobiliers doivent se démarquer pour séduire. Un entretien régulier et quelques travaux permettent d'optimiser la visibilité du bien sur le marché et de limiter le temps de négociation au moment des visites.
Le home-staging
Rafraîchir la décoration, changer les meubles de place et effectuer de petits travaux sont des actions peu chronophages et efficaces dans le cadre de la mise en vente d'un logement. Elles permettent en effet de dépersonnaliser l'intérieur pour plaire au plus grand nombre d'acquéreurs. Une peinture claire et neutre, ainsi qu'un désencombrement des lieux donnent une meilleure appréciation des volumes et de l'espace disponible.
Ne pas se lancer dans des travaux esthétiques
S'il peut être tentant de se lancer dans des travaux « esthétiques », comme installer une nouvelle baignoire ou refaire le comptoir de la cuisine, mieux vaut s'abstenir. L'investissement n'en vaut pas la chandelle : tous les goûts et les couleurs étant dans la nature, il y a de fortes chances que les nouveaux aménagements ne plaisent pas aux futurs acheteurs. Le retour sur investissement est donc loin d'être garanti.
Attention à l'électricité et l'isolation
Obligatoire lors de la vente d'un logement, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une donnée que les futurs acheteurs sont désormais amenés à prendre en compte. Pour éviter de faire chuter le prix de vente de leur bien, les vendeurs peuvent donc envisager de mettre l'électricité aux normes ou encore d'installer des doubles vitrages. Pour tout ce qui touche aux travaux de rénovation énergétique (changement de chauffage, isolation ou encore ventilation), les vendeurs peuvent bénéficier, sous certaines conditions, de l'aide financière gouvernementale « MaPrimeRénov' ».
